В девелоперских проектах больше внимания следует уделять начальным этапам проектирования

Как считают специалисты, именно на начальных этапах проектирования можно повлиять на многие важные аспекты всего проекта в целом, причем, за счет гораздо меньших средств, нежели на этапах последующих.

Вопросы сотрудничества девелоперов и проектировщиков на всех этапах реализации проектов были рассмотрены в ходе бизнес-завтрака URE Club на тему «Девелопер + архитектор = путь эффективного сотрудничества», прошедшего 5 марта в ресторане «Варадеро». Модератором встречи выступил Андрей Малафеев, глава наблюдательного совета «Института Городского Гражданского Проектирования» («МіськЦивільПроект»).

В ходе бизнес-завтрака девелоперы, консультанты, проектировщики и архитекторы обсудили вопросы построения эффективного алгоритма взаимодействия между всеми участниками проектной команды, справедливой стоимости архитектурных решений, а также целесообразности и возможности сокращения различных статей затрат на проектирование. Кроме того, эксперты рассмотрели возможность привлечения в процесс проектирования поставщиков инженерного и технического оборудования и генподрядных строительных организаций.

По словам Андрея Малафеева, главы наблюдательного совета «Института Городского Гражданского Проектирования» («МіськЦивілПроект»): «именно на начальных этапах проектирования, благодаря архитектурным решениям, закладываются такие аспекты, как успешность проекта, как скоро здание морально устареет, и насколько оно будет, в первую очередь, эффективным. Именно архитектурные решения позволяют более эффективно распределить эксплуатируемые площади, которые в последствии будут сдаваться в аренду, а значит, приносить доход. Тем важнее первоначальные этапы для крупных объектов, где за счет продуманного проектирования можно сэкономить значительные финансовые средства».

Как, в свою очередь, отметил Виктор Ширяев, директор и главный архитектор проектной организации «Институт Городского Гражданского Проектирования» («МіськЦивілПроект»): «и заказчик, и проектант должны пересмотреть этапность процесса реализации проекта и финансирование каждого из этапов. Основной акцент нужно сделать на первоначальной стадии, когда закладываются все основы будущего проекта и, к сожалению, все его убытки. В настоящее время в начальную стадию, наоборот, вкладывается крайне мало средств. Необходимо перенести часть финансирования с последующих этапов на первоначальные этапы проектирования, — только в таком случае проекты станут более проработанными, продуманными и более эффективными».

Обсуждая пути удешевления проектирования, эксперты отметили возможность передачи задач по проектированию инженерных систем напрямую соответствующим подрядчикам и поставщикам.

По словам Владимира Бандуры, управляющего директора GFive Development, Украина, «на западе это очень распространенная практика, когда поставщики разрабатывают соответствующие разделы проекта на основании предлагаемого ими на рынке оборудования, если выигрывают соответствующий тендер. Но такой подход требует очень грамотной постановки задачи от команды девелопера, а также профессионального принятия и оценки предложенных проектных решений командой девелопера и заказчика. В частности, именно так часто действуют и специалисты нашего португальского офиса в своих проектах в ЕС. Если нет, у такого подхода есть существенный потенциальный риск. Недостаточный контроль над поставщиком оборудования может привести к включению в проект излишних или излишне дорогих решений, а оценить и отреагировать на эту ситуацию будет некому. Таким образом, затраты на проектирование как-бы сокращаются, но, реально, за счет увеличения затрат на внедрение решения, они увеличиваются в несколько раз. По этой причине такой подход требует на локальном рынке квалифицированного контроля над всеми деталями проекта со стороны команды девелопера. И привлечение в свою команду квалифицированного подрядчика-инженера, что обойдется по рыночным ценам в 1-2% от стоимости внедрения соответствующих решений, может себя окупить в несколько раз».

Помимо объема и динамики затрат на проектирование, а также целесообразности сокращения некоторых статей расходов, в ходе бизнес-завтрака, проведенного отраслевой организацией Ukrainian Real Estate Club, девелоперы обсудили вопрос необходимой специализации проектных бюро.

По словам Татьяны Изотовой, руководителя департамента развития компании InvestHouse, «в настоящий момент практически нет архитектурно-проектных мастерских, которые имели бы специализацию по направлению своих работ в отраслях недвижимости. Возможно это и посткризисное явление: «все» проектируют «всё». Но такой разброс деятельности отражается на скорости проектирования, а, соответственно, на его цене и на качестве. Впрочем, отсутствие профильных архитектурных мастерских частично компенсируют консалтинговые компании».

Как отмечает эксперт, в последние годы и девелоперы и заказчики становятся всё более информированными и разносторонними личностями, отслеживая создание и строительство новых мировых брендов, новых разноплановых коммерческих объектов во всём мире. Постоянно знакомятся с лучшими достижениями и примерами в архитектуре и в инженерии, чему способствует и проведение, в том числе, бизнес-туров URE Club.

«Наиболее удачные и грамотные проекты получаются тогда, когда архитекторы и девелоперы становятся единомышленниками в проекте, у них единое восприятие проекта, единое видение. Тогда они слышат и понимают друг друга. Тогда возникает творческий подъём и прекрасный архитектурные дизайн с грамотной инженерией» — говорит Татьяна Изотова.